建築法規の基礎知識

知っておきたい建築法規

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注文住宅はどこで建てたらいいの？ハウスメーカー？工務店？あるいは設計事務所？ホルムアルデヒドは？シックハウスは？欠陥住宅は

　住宅法規を優しく解説

	建築法規　メニュー・敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・北側斜線・高度地区・用途地域		このページでは、素人にはわかりにくい建築法規と建築基準についてわかりやすく解説します。家づくりを始める前に知っておきたい基礎知識です。このページでご紹介する法規は・敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・北側斜線・高度地区・用途地域これ以外にも、いろいろな規制がありますが、最低限知っておくべき事だけを紹介します。ただ、各自治体によっても違いますし、複雑なので、家を建てる際には建築士など専門家に、しっかり詳しく調べてもらってください。
	お勧めリンク		敷地と道路の関係
			建物を建てる敷地は、必ず道路と接していることが鉄則です。法律上、道路と接していない敷地には家を建てることができません。そして、道路との接し方にも、色々な条件があります。 POINT1 敷地と道路の接している長さが２ｍ以上ありますか。敷地と道路は２ｍ以上接していないと、家を建てることができません。もし、２ｍ以下であれば、隣地を買い取るか、借りて、２ｍ以上の幅を確保しなくてはなりません。敷地と道路の接している長さが２ｍ以上ありますか。敷地と道路は２ｍ以上接していないと、家を建てることができません。もし、２ｍ以下であれば、隣地を買い取るか、借りて、２ｍ以上の幅を確保しなくてはなりません。 POINT２前の道路の幅は４ｍ以上ありますか。建築基準法では、原則として道路の幅は４ｍ以上と定められています。敷地の前の道路の幅が、４ｍ未満の場合は、その道路の中心から２メートルセットバックしたところが、建築基準法上の道路となります。セットバックした部分の敷地の所有権が無くなる訳ではありませんが、その部分には、建造物（塀やフェンスなども含みます）を建てられないのです。建築基準法では、原則として道路の幅は４ｍ以上と定められています。 POINT３角地は隅切りをしなくてはなりません。角地は、両方の道路の幅が６ｍ未満で、しかも、角度が120度未満の場合、底辺が２ｍの二等辺三角形の形で、隅切りをしなくてはなりません。この場合も、隅切りした部分の敷地の所有権が無くなる訳ではありませんが、その部分には、建造物（塀やフェンスなども含みます）を建てられません。その代わり、この後に説明する建ぺい率が１０％優遇されます。
			建ぺい率
			家を建築する際、建物の大きさの上限は、建ぺい率と容積率で制限されています。設計に大きく影響しますので、真っ先に、建築予定地の建ぺい率と容積率を確認しておきましょう。 POINT１建ぺい率は建物の投影面積。建ぺい率は、敷地に対して、建物の投影面積（建築面積と言います）が占める割合です。建ぺい率（％）＝建物の投影面積÷敷地面積 ‥‥ で算出します。建ぺい率は、敷地に対して、建物の投影面積（建築面積と言います）が占める割合です。 POINT２ 2階の方が1階より大きい場合。建ぺい率を算出する場合は、建物の投影面積なので、２階の方が１階より大きい場合は、2階の面積が建築面積となります。 POINT３建ぺい率に算入するモノと、算入しないモノ建ぺい率に算入するモノと、しないモノの代表的なモノをご紹介します。 ■算入するモノ ● 外部階段二世帯住居などで、外部階段を設ける場合は、注意が必要です。 ● 外壁より１ｍ以上出た、バルコニー・屋根・庇先端から１ｍを超える部分は、面積に入ります。 ■ 算入しないモノ ●出窓床から30センチ以上の高さの位置で、壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されません。
			容積率
			POINT１容積率の算出延べ床面積（建物の全ての階の床面積を合計したもの）を敷地面積で割ったものが、容積率になります。容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積 ●建ぺい率と違い、外部階段は床面積には入りません。 ●バルコニーは、２ｍ以上突き出した場合、２ｍより先の分が床面積に入ります。 POINT２地下室は容積率に算入されない地下室は全床面積の１／３までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。注）建築面積にも入りません。ただし、地下室は、地上１．０ｍ以下でなくてはなりません。容積率の算出。延べ床面積を敷地面積で割って算出する。地下室は算入されない POINT３ガレージは容積率に算入されないビルトインガレージも全床面積の１／５までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。注）建築面積には算入されるので、建ぺい率オーバーに気を付けなくてはなりません。
			道路斜線
			「道路斜線制限」とは道路の日当たりや通風に支障をきたさないように建築物の各部分の高さを規制したものです。建築を予定している敷地の前面道路から敷地に向かって一定のルールに基づいた斜線を引き、その斜線の中に建物を収めなければなりません。 POINT1 道路からは必ず、道路斜線という制限がつきまといます道路斜線は、自分の敷地の反対側の道路の境界から、住居系用途地域では、1.25の角度で、商業系用途地域では、1.5の角度で斜線を引き、それを越えて建物を建てる事は出来ません。「道路斜線制限」とは道路の日当たりや通風に支障をきたさないように建築物の各部分の高さを規制したものです。建築を予定している敷地の前面道路から敷地に向かって一定のルールに基づいた斜線を引き、その斜線の中に建物を収めなければなりません。 POINT２道路斜線の緩和道路斜線にも緩和規定（ボーナス制度）が設けられており、道路から建物を後退して建てると、その距離分、道路斜線の基点も道路の向こう側へ後退させることができます。つまり、図のようにより高い建物を建てることができるようになります。ただし、後退距離のカウントは、建物の外壁ではなく、建物の屋根や庇など最短の突出部からの計算です。
			北側斜線
			北側隣地への日照を考慮し、建物の形状を規制した法律です。通常用途地域として、１種・２種低層住居専用地域、1種・２種中高層住居専用地域に適用されます。　なお、北側斜線は敷地の状況に応じて、細かく規定されています。家を建てる際には建築士など専門家に、しっかり詳しく調べてもらってください。
			高度地区
			都市計画法に基づく地域地区の一つです。用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の高さが制限されている地域があります。高度地区の規制は北側斜線より厳しくなっています。もし、高度地区に指定されている場合は、北側斜線よりこちらの規制の方が優先されます。
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		用途地域
		どんな用途でどのくらいの大きさの家が建てられるのかは、用途地域によって決まります。用途地域とは土地を用途別に12種に分け、それぞれの地域に建てられる建物の構造や規模などを定めたものです。住居系、商業系、工業系に分かれていますが、工業専用地域を除く全ての地域に住宅を建築することができます。用途地域の概要を下の一覧表で紹介します。

注文住宅はどこで建てたらいいの？ハウスメーカー？工務店？あるいは設計事務所？ホルムアルデヒドは？シックハウスは？欠陥住宅は

	用途地域	趣旨	容積率（％）	建ぺい率（％）
住居系	第一種低層住居専用地域	低層住宅の専用地域	50,60,80,100, 150,200	30,40, 50,60
	第二種低層住居専用地域	小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域	50,60,80,100, 150,200
	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の専用地域	100,150,200,300
	第二種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域	100,150,200,300
	第一種住居地域	大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域	200,300,400	60
	第二種住居地域	住宅地のための地域
	準住居地域	自動車関連施設等と住宅が調和して立地する地域
商業系	近隣商業地域	近隣の住宅地の住人ための店舗、事務所等の利便の増進をはかる地域		80
商業系	商業地域	店舗、事務所等の利便の増進をはかる地域	200,300,400,500,600 700,800,900,1000	80
工業系	準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進をはかる地域	200,300,400	60
	工業地域	工業の利便の増進をはかる地域		60
	工業専用地域	工業の利便の増進をはかるための専用地域		30,40, 50,60

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